Wie hoch die Miete für eine Immobilie ist, legen Sie als Vermieter grundsätzlich selbst fest. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Sie sollten beispielsweise sicherstellen, dass die Kaltmiete Ihre Kosten deckt und dass Sie eine rentable Rendite erzielen. Gleichzeitig müssen Sie den lokalen Mietspiegel und eine eventuell geltende Mietpreisbremse in Ihre Berechnung der Kaltmiete einbeziehen. Die Warmmiete setzt sich aus der Kaltmiete und den Betriebs- und Nebenkosten zusammen. Wenn Sie diesen Beitrag gelesen haben, kennen Sie den Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete, können die Miete korrekt berechnen und wissen, welche Regelungen für eine Mieterhöhung gelten.
Kaltmiete im Fokus: Berechnung und Einflussfaktoren
Die Kaltmiete, auch Nettomiete oder Grundmiete genannt, bezieht sich ausschließlich auf die Nutzung der Wohnfläche und deckt nur die Kosten für den Wohnraum ab. Die Betriebs- und Nebenkosten werden separat in Rechnung gestellt. Die Höhe der Kaltmiete orientiert sich an der Quadratmeterzahl der nutzbaren Fläche.
Um die Kaltmiete für Ihre Immobilie zu berechnen, müssen Sie zunächst die korrekte Quadratmeterzahl der Wohnung/des Hauses ermitteln. Im Anschluss lohnt sich ein Blick in den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder des Bezirks, um sich über die ortsübliche Vergleichsmiete zu informieren. Obwohl Sie als Vermieter grundsätzlich die Kaltmiete selbst festlegen, sollten Sie sich an der Vergleichsmiete orientieren. In Gebieten mit gesetzlich festgelegter Mietpreisbremse, muss diese zusätzlich berücksichtigt werden.
Greift die Mietpreisbremse, darf die Kaltmiete nicht mehr als 10 Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen.
Neben der Vergleichsmiete und der Mietpreisbremse, spielen bei der Berechnung der Kaltmiete folgende Faktoren eine Rolle:
- Baujahr der Immobilie
- Zustand (Modernisierung, Energiebilanz, Wärmedämmung etc.)
- Lage des Objekts
- Ausstattung der Wohnräume (Bauart, Heizung, Anzahl der Räume, Extras wie Garten, Balkon, Garage etc.)
Bevor Sie den Mietpreis festlegen, können Sie sich diese Fragen stellen:
- Deckt die Miete alle laufenden Kosten ab?
- Wie lange sollte es dauern, bis das Objekt vermietet ist?
- Riskiere ich mit einem zu hohen Mietpreis einen Leerstand der Immobilie?
- Möchte ich das Risiko von häufigen Mieterwechseln eingehen?
- Wie attraktiv ist der Mietpreis für einen möglichen Immobilienverkauf?
Beispielrechnung Kaltmiete
So können Sie die Kaltmiete berechnen:
Schritt 1: Quadratmeterzahl ermitteln
Nehmen wir an, Sie möchten eine Wohnung mit 80 Quadratmetern vermieten.
Schritt 2: Vergleichsmiete laut Mietspiegel ermitteln
Das Mietobjekt liegt in Berlin Prenzlauer Berg. Hier beträgt die Vergleichsmiete durchschnittlich 8,90 Euro pro Quadratmeter.
Schritt 3: Zusätzliche Faktoren einberechnen
Ihr Mietobjekt hat eine gute Wohnlage, weshalb Sie einen Lagezuschlag von 0,75 Euro pro Quadratmeter addieren können. Allerdings sind die Fenster der Wohnung nur einfach verglast, weshalb Sie 0,80 Euro pro Quadratmeter abziehen müssen.
Rechnung:
Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 8,90 Euro/m²
Lagezuschlag: + 0,75 Euro/m²
Abzug wegen Einfachverglasung: – 0,80 Euro/m²
Gesamt: 8,85 Euro/m²
Multipliziert mit 80 Quadratmetern ergibt sich eine Kaltmiete von 708 Euro für die Mietwohnung in Berlin Prenzlauer Berg. Hinzu kommen die Nebenkosten, die in der Warmmiete enthalten sind.
Es ist zu beachten, dass dies nur eine grobe Schätzung ist, die lediglich der Veranschaulichung dient, wie sich die Kaltmiete zusammensetzt. Um aussagekräftige Zahlen zu erhalten, empfehlen wir, unseren Online-Mietpreisrechner zu nutzen.
Warmmiete: Begriff und Zusammensetzung
Für Vermieter steht grundsätzlich die Kaltmiete im Vordergrund. Die Kaltmiete deckt aber lediglich die reine Überlassung der Wohnräume ab. Hinzu kommen die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten. Die Warmmiete, auch als Bruttomiete bekannt, setzt sich aus Kaltmiete und umlagefähigen Nebenkosten zusammen. Es ist wichtig zu verstehen, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht.
Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen:
- Heizkosten, Betrieb von Heiz- und Abgasanlage, Schornsteinfeger, Kosten für den Brennstoff nach Verbrauch, Wartung und Reinigung, Kosten der zentralen Warmwasserversorgung
- Strom für Hausflurbeleuchtung, Außenbeleuchtung
- Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung)
- Grundsteuer
- Wasserkosten inklusive Grundgebühren, Miete/Kaufpreis von Wasseruhren, Wassergeld und Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage (falls vorhanden)
- Gebühren für die Nutzung der örtlichen Entwässerungsanlage, Regenwasser, Schmutzwasser, Säuberung von Kläranlagen und Sickergruben
- Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst
- Kosten für Gemeinschaftsräume wie Waschküche (Strom, Reinigung)
- Hausreinigung, Hausmeisterdienst, Gartenpflege, Schädlingsbekämpfung
- Kosten für Gemeinschaftsantenne (Strom, Wartung), gemeinschaftlichen Kabelanschluss
- Kosten für Aufzüge (Strom, Wartung, Überwachung, Prüfung der Betriebssicherheit)
In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist festgelegt, welche Kosten Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen und welche nicht. Verwaltungskosten sind beispielsweise allein vom Vermieter zu tragen. Wohingegen die Mieter anfallende Kosten für die Stromversorgung im Mietobjekt meistens selbst tragen.
Sie sollten sich jedes Jahr darüber informieren, welche Neuerungen es in diesem Bereich gibt. Seit dem 01.01.2023 wird beispielsweise die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe in vermieteten Immobilien auf Grundlage eines Zehn-Stufen-Modells zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt. Dieses Modell richtet sich nach den jährlichen CO₂-Emissionen pro Quadratmeter des jeweiligen Wohngebäudes. Vermieter müssen erstmals im Jahr 2024 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 für ihre Mieter anpassen.
Bestandteil der Warmmiete: Die Nebenkostenvorauszahlung
Im Mietvertrag legen Sie fest, wie die Zahlung der Nebenkosten erfolgen soll. Es ist üblich, dass die Nebenkosten mit monatlichen Vorauszahlungen geleistet werden. Aber auch eine monatliche Pauschale ist möglich.
Die Abrechnung der tatsächlich entstandenen Nebenkosten erfolgt nicht monatlich, sondern jährlich. Nach der jährlichen Abrechnung fordern Sie entweder eine Nachzahlung bei Ihrem Mieter ein oder zahlen die Differenz zum tatsächlichen Verbrauch aus. Nach der jährlichen Abrechnung haben Sie als Vermieter die Möglichkeit die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen anzupassen. Somit erhöhen oder senken Sie die Warmmiete.
Die Nebenkostenabrechnung muss bis zum 31. Dezember des Folgejahres erfolgen. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 müssen Sie also bis spätestens zum 31.12.2024 an Ihre Mieter übersenden. Falls Sie diese Frist versäumen, haben Sie keinen Anspruch auf eine Nachzahlung.
Bei Neubauten, die erstmals vermietet werden, sollten Sie vor der Vermietung eine Energieberechnung durchführen, um die ungefähren Heizkosten pro Quadratmeter zu ermitteln. Wenn sie ein bereits vermietetes Objekt übernehmen, können Sie sich an früheren Abrechnungen orientieren. Sollten Sie sich bei der Höhe der Vorauszahlung unsicher sein, raten wir dazu, zunächst eine etwas höhere Nebenkostenvorauszahlung festzulegen.
Warmmiete berechnen: Beispiel
So können Sie die Warmmiete berechnen:
Schritt 1: Kaltmiete und Quadratmeter ermitteln
In der Beispielrechnung zur Kaltmiete hat sich ein Betrag von 708 Euro für eine 80 Quadratmeter große Wohnung ergeben.
Schritt 2: Heizkosten ermitteln
Angenommen, die Heizkosten belaufen sich auf etwa 1,50 Euro pro Quadratmeter.
Schritt 2: Weitere Nebenkosten ermitteln
Die weiteren Nebenkosten einschließlich Wasser, Müllabfuhr und Grundsteuer betragen etwa 2 Euro pro Quadratmeter.
Rechnung:
Heizkosten: 1,50 Euro x 80 m² = 120 Euro
Weitere Nebenkosten: 2 Euro x 80 m² = 160 Euro
Nebenkostenpauschale: 120 Euro + 160 Euro = 280 Euro
Die Warmmiete setzt sich aus den 708 Euro (Kaltmiete) und den 280 Euro (Nebenkostenpauschale) zusammen und ergibt in Summe 988 Euro Warmmiete.
Es ist zu beachten, dass dies nur eine grobe Schätzung ist, die lediglich der Veranschaulichung dient, wie sich die Warmmiete zusammensetzt. Um genaue Zahlen zu erhalten, empfehlen wir, unseren Mietpreisrechner zu nutzen.
Teilwarmmiete: Potenzielle Änderungen
Die geplante Einführung der Teilwarmmiete nach schwedischem Vorbild durch die Ampel-Koalition sieht vor, dass Vermieter beheizten Wohnraum bereitstellen müssen. Die Vermieter übernehmen dann die Kosten für die Heizung bis zu einer statistisch errechneten Temperatur von 20 bis 22 Grad. Zusätzliche Kosten trägt der Mieter, wobei bei geringerem Verbrauch eine Rückerstattung erfolgt.
Der Vorteil für Vermieter besteht darin, dass sie die zu viel gezahlte Miete behalten können, wenn die Immobilie energetische saniert wurde und dadurch die Heizkosten sinken. Die Maßnahme soll Vermieter dazu ermutigen, Heizungsanlagen und Wärmedämmung zu modernisieren, um die Klimabilanz von Wohngebäuden zu verbessern.
Wann die Umsetzung der Teilwarmmiete erfolgt und wie sie genau geregelt wird, ist bisher noch unklar. Es steht jedoch fest, dass möglicherweise energetische Mindeststandards folgen.
Jobcenter-Zuschüsse: Kostenübernahme
Wenn der Mieter Zuschüsse vom Jobcenter erhält, werden unter Umständen nicht alle Mietkosten übernommen. Das Jobcenter zahlt beispielsweise die Kaltmiete und die grundlegenden Betriebs- bzw. Nebenkosten.
Strom hingegen zahlt grundsätzlich der Mieter (ausgenommen sind gemeinschaftliche Stromkosten, z.B. Hausflurbeleuchtung). Bei einer zentralen Warmwasseraufbereitung (gemeinschaftliche Heizungsanlage im Gebäude) werden die anfallenden Kosten vollständig vom Jobcenter übernommen, da sie zu den Nebenkosten gehören. Im Falle einer dezentralen Warmwasseraufbereitung (Durchlauferhitzer, Boiler etc. in der Wohnung) muss der Mieter für die Kosten selbst aufkommen (eventuell besteht zusätzlicher Anspruch auf Mehrbedarf).
Mieterhöhung: Diese Aspekte sollten Sie beachten
Eine Mieterhöhung betrifft lediglich die Anhebung der Kaltmiete und ist in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt. Generell ist eine Mieterhöhung alle 15 Monate zulässig. Allerdings darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. In Ballungsgebieten liegt diese Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent über einen Zeitraum von drei Jahren. Detaillierte Informationen über die Kappungsgrenze erhalten Sie bei der zuständigen Stadtverwaltung.
Auch wenn die Kaltmiete nach Erreichen der Kappungsgrenze immer noch unter der örtlichen Vergleichsmiete liegt, ist eine weitere Erhöhung nicht gestattet.
Mietminderung: Das sollten Sie wissen
Eine Mietminderung geht oft vom Mieter aus. Sie betrifft Mängel mit Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit oder Wohnqualität. Der Mieter sollte Sie in der Regel über eine Mietminderung informieren, bevor er sie vornimmt. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2007 ist die Warmmiete die Grundlage für die Berechnung der Mietminderung.
Nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB berechtigen unerhebliche Mietmängel nicht zu einer Mietminderung. Vermieter können solche Minderungen zurückweisen. Außerdem können Vermieter Mietminderungen in folgenden Fällen ablehnen:
- Der Schaden war dem Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrags bereits bekannt.
- Der Mieter ist selbst für den Schaden verantwortlich.
- Es liegt keine Mängelanzeige oder Vorankündigung vor.
- Der Mangel liegt nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters
Zusammenfassung: Warmmiete und Kaltmiete
Die Kaltmiete, auch Nettomiete genannt, bezieht sich allein auf die Miete für die bewohnbare Fläche. Die Höhe der Kaltmiete hängt also maßgeblich von der Quadratmeterzahl des Mietobjekts ab. Weitere Einflussfaktoren sind die Lage, das Baujahr, der Zustand der Immobilie sowie die Ausstattung der Wohnräume. Zudem sollten Vermieter sich an der lokalen Vergleichsmiete orientieren und eine mögliche Mietpreisbremse beachten.
Die Warmmiete setzt sich aus der Kaltmiete und den umlagefähigen Nebenkosten zusammen. Dazu zählen beispielsweise die Grundsteuer, Versicherungen, Wasserkosten, Müllabfuhr, Heizkosten, Strom für Gemeinschaftsbereiche und andere betriebsbedingte Ausgaben. Die Nebenkosten werden üblicherweise monatlich vom Mieter vorausgezahlt.
