In einer Zeit steigender Energiekosten und vermehrter Sanierungsmaßnahmen denken viele Vermieter darüber nach, die Miete anzupassen. Um kostendeckend zu vermieten, sind moderat angepasste Mieten notwendig. Hierbei ist es entscheidend, die gesetzlich verankerte Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu beachten. Wenn Sie diesen Beitrag gelesen haben, wissen Sie, wann die Kappungsgrenze greift, welche Ausnahmen es gibt und worauf private Vermieter bei Mieterhöhungen achten sollten.
Was ist die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung?
Wenn Sie die Miete für Ihre Immobile erhöhen möchten, stoßen Sie schnell auf die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze verhindert, dass Mieten uneingeschränkt erhöht werden. Die Regel besagt: Die Kaltmiete darf über einen Zeitraum von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent.
Bundesländer können eine niedrigere Kappungsgrenze festlegen, wenn absehbar kein ausreichend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Zusätzlich gibt es regionale Unterschiede im Geltungszeitraum. In einigen Städten ist dieser auf fünf Jahre (statt drei Jahre) festgelegt.
Vermieter müssen die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung zwingend berücksichtigen und auch die ortsübliche Vergleichsmiete im Auge behalten. Sollte Ihr Mietpreis unter dem lokalen Durchschnitt liegen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit einer Mieterhöhung, jedoch nur unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze. Wenn selbst nach einer 20-prozentigen Erhöhung die örtliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird, können Sie die Miete trotzdem nicht weiter anheben. Dies ist erst wieder nach Ablauf von drei Jahren möglich.
Es gibt Ausnahmen und Unterschiede für Indexmieten, Staffelmieten oder nach umfangreichen Modernisierungen. Die Kappungsgrenze gilt also nicht immer, daher ist es wichtig, die genauen Regelungen zu kennen.
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Mieterhöhung nur in Abstimmung mit Mieter möglich
Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, Ihren Mieter formell über jede Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu informieren. Wir empfehlen Ihnen, zusätzlich zu einer schriftlichen Benachrichtigung ein persönliches Gespräch zu führen. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen und hat alternativ die Möglichkeit, innerhalb einer zweimonatigen Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis auszusteigen (gemäß § 561 BGB).
Nachdem Sie die Mieterhöhung angekündigt haben, hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Zeit, um dieses zu prüfen. Konkret bedeutet das: Wenn Ihr Mieter das Schreiben am 18. Januar erhält, hat er bis zum 31. März Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen. Wenn er den neuen Mietbetrag mehrmals kommentarlos zahlt, gilt dies als Zustimmung. Im Zweifelsfall muss ein gerichtliches Verfahren darüber entscheiden, ob die Mieterhöhung rechtens ist.
Die Kappungsgrenze nach Modernisierungen
Grundsätzlich gilt: Kosten für Modernisierungen können auf die Miete umgelegt werden. Dies betrifft insbesondere umfassende und energetische Modernisierungen. Bis zum Jahr 2019 unterlag die sogenannte Modernisierungsumlage keiner Kappungsgrenze. Dies hat sich mit der Anpassung der Mietpreisbremse im Jahr 2019 geändert. Anfangs betraf die Kappungsgrenze für Modernisierungsumlagen nur Regionen mit angespannter Wohnsituation, mittlerweile gilt sie jedoch bundesweit.
Seit Januar 2019 gelten folgende Regelungen für die Modernisierungsumlage:
- Wenn die Miete vor der Mieterhöhung sieben Euro oder weniger pro Quadratmeter beträgt, liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro pro Quadratmeter.
- Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung mehr als sieben Euro pro Quadratmeter, liegt die Kappungsgrenze bei drei Euro pro Quadratmeter.
Nach Ablauf der sechsjährigen Frist ist eine Modernisierungsumlage oberhalb der genannten Grenzen möglich. Eine schriftliche Mitteilung an den Mieter ist dabei erforderlich.
Vereinfachtes Verfahren für Mieterhöhungen nach Modernisierung
Seit dem Jahr 2019 besteht die Möglichkeit, das vereinfachte Verfahren für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen zu nutzen. Dies ist jedoch nur dann anwendbar, wenn die Sanierungskosten pro Wohnung weniger als 10.000 Euro betragen.
Wenn Vermieter das vereinfachte Verfahren verwenden, sollten sie dies in ihrer schriftlichen Ankündigung explizit erwähnen. In diesem Fall ist es nicht notwendig, die einzelnen Maßnahmen im Detail aufzuführen; die Angabe der Gesamtkosten genügt. Auch die erwarteten Einsparungen für den Mieter, wie beispielsweise die künftigen Heizkosten, müssen im vereinfachten Verfahren nicht explizit angegeben werden.
Wenn das vereinfachte Verfahren für Modernisierungen genutzt wird, sind in den fünf Folgejahren keine weiteren Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich (§ 559c BGB). Ausnahmen gelten lediglich für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen oder Beschlüsse im Rahmen von Eigentümergemeinschaften.
Keine Kappungsgrenze bei Staffel- und Indexmieten
Für Staffel- und Indexmieten gilt die Kappungsgrenze nicht. Bei der Staffelmiete steigt der Mietpreis üblicherweise einmal im Jahr um einen vorab im Mietvertrag festgelegten Betrag. Die Staffel ist auch dann gültig, wenn die Erhöhung die 20-Prozent-Marke überschreitet. Die Sprünge sollten jedoch nicht zu hoch angesetzt sein, da der Staffelmietvertrag für Mieter sonst schnell unattraktiv wird.
Die Kappungsgrenze greift ebenfalls nicht bei Indexmieten, da Indexmieten auf Veränderungen des Verbraucherpreisindex basieren. Bei dieser Form der Mietanpassung wird die Miete anhand von objektiven wirtschaftlichen Indikatoren, wie beispielsweise der Inflationsrate, angepasst. Eine Mieterhöhung von mehr als 20 Prozent ist also grundsätzlich möglich.
Weitere Ausnahmen
Die Kappungsgrenze ist auch in folgenden Fällen bei Mieterhöhungen ausgeschlossen:
- Wenn Sie einen neuen Mietvertag abschließen (hier muss jedoch die Mietpreisbremse berücksichtigt werden).
- Wenn sich die Betriebskosten ändern.
- Wenn sich die genutzte Wohnfläche ändert, beispielsweise durch das Anmieten weiterer Räume oder einer Garage.
- Wenn Sie Untermietzuschläge verlangen oder die Wohnung gewerblich genutzt werden soll.
- Wenn Sie eine Teilinklusivmiete vereinbart haben.
- Wenn eine Fehlbelegungsabgabe vorliegt.
Zusammenfassung
Die Kappungsgrenze ist eine gesetzlich festgelegte Obergrenze für Mietpreiserhöhungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums. In Deutschland variiert die Kappungsgrenze je nach Bundesland und kann lokal unterschiedlich festgelegt sein. Sie liegt üblicherweise bei 20 Prozent. In manchen Regionen gilt eine 15 Prozent-Marke. Generell greift die Kappungsgrenze sowohl für Neuvermietungen als auch für Bestandsmieten. Bei Mietpreiserhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen gibt es eine Sonderregelung. Weitere Ausnahmen von der Kappungsgrenze sind die Staffel- und Indexmiete.
FAQs
Nein, die Kappungsgrenze variiert je nach Bundesland und kann lokal unterschiedlich festgelegt sein.
Die Kappungsgrenze bei Modernisierungsmaßnahmen gilt, wenn die Miete nach einer Modernisierung um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren erhöht werden soll.
Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen gibt es teilweise höhere Kappungsgrenzen. Außerdem können Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt spezielle Regelungen haben.
Ja, die Kappungsgrenze gilt sowohl für Neuvermietungen als auch für Bestandsmieten.
Nein, die Kappungsgrenze gibt eine Obergrenze für Mietpreiserhöhungen vor, es gibt jedoch keine entsprechende Untergrenze.
Ja, im sozialen Wohnungsbau können abweichende Regelungen für die Kappungsgrenze gelten.
Ja, die Kappungsgrenze kann je nach Gesetzeslage und lokalen Gegebenheiten angepasst werden. Es ist ratsam, die aktuellen Vorschriften zu prüfen.