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Mieterhöhung nach Modernisierung: Was Vermieter wissen sollten

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist ein Thema, das viele Vermieter und Mieter betrifft und oft Fragen aufwirft. Moderne Wohnungen sind begehrt, da sie aktuellen Energiestandards entsprechen. Deswegen investieren Vermieter oft in Modernisierungsmaßnahmen, um den Wert ihrer Immobilie zu steigern. Doch wie wirkt sich das auf die Miete aus? Welche Regeln und Rechte gelten in solchen Fällen? Und wie wird die Mieterhöhung nach Modernisierung berechnet? In diesem Artikel beleuchten wir diese Fragen und geben einen Überblick über das Thema.

Modernisierung: Definition und Abgrenzung zur Renovierung

Zunächst einmal: Was genau versteht man unter Modernisierung? Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen in der Regel bauliche Veränderungen, die den Wohnwert erhöhen, die Energieeffizienz steigern oder den Wohnkomfort verbessern. Dazu gehören beispielsweise der Einbau einer neuen Heizungsanlage, die Erneuerung der Fenster, die Installation einer Solaranlage oder der Einbau von neuen Wasserzählern.

Oft wird auch der Begriff “Mieterhöhung nach Renovierung” als Synonym verwendet. Doch es gibt einen Unterschied zwischen einer Renovierung und einer Modernisierung. Während bei einer Modernisierung in erster Linie der Wohnwert nachhaltig verbessert wird, handelt es sich bei einer Renovierung in der Regel um Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen, die dem Erhalt der Wohnung dienen.

Ein Beispiel: Wenn Sie die Wände oder Heizkörper neu streichen, spricht man von einer Renovierung. Lassen Sie neue Fenster einbauen, die mehrfach verglast sind, gilt diese Maßnahme als eine Modernisierung.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen

Sie sind nach § 555c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu verpflichtet geplante Modernisierungsmaßnahmen schriftlich anzukündigen. Dabei gilt eine Frist von drei Monaten vor Beginn der Maßnahmen.

Angenommen, Sie möchten am 1. September mit den Modernisierungsmaßnahmen starten. Dann sollten Sie die Ankündigung ihrem Mieter spätestens am 31. Mai vorliegen. Es ist ratsam, die Ankündigung als Einschreiben zu versenden.

Die Ankündigung muss folgende Informationen enthalten:

  • Art, Umfang, Beginn und Dauer der Maßnahmen
  • Höhe der erwarteten Mietsteigerung
  • Hinweis auf die Möglichkeit eines Härteeinwands
  • Hinweis auf Recht zum Widerspruch

Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach Modernisierung

Gemäß § 559 BGB ist es dem Vermieter erlaubt, die Miete nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten zu erhöhen. Allerdings muss die Modernisierung auch tatsächlich zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse führen.

Die Wohnverhältnisse werden verbessert, wenn verschiedene Aspekte in der Wohnung auf einen höheren Standard gebracht werden. Dazu gehört beispielsweise eine bessere Energieversorgung, Belüftung, Wasserversorgung, Beheizung oder verbesserter Schallschutz.

Zudem müssen bestimmte formale Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine Mieterhöhung rechtlich wirksam ist:

  1. Sie müssen die Mieterhöhung schriftlich ankündigen.
  2. Sie müssen die Kosten der Modernisierung genau aufschlüsseln und dem Mieter transparent mitteilen.
  3. Sie dürfen die neue Miete erst im dritten Monat nach dem Zugang des Schreibens verlangen. Angenommen, die Erhöhungserklärung geht Ihrem Mieter im Februar zu, ist die erhöhte Miete ab 1. Mai fällig.

Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung

Ihnen stehen verschiedene Möglichkeiten zur Berechnung offen. Die beste Alternative ist eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Wenn Sie schon mehrere Jahre lang keine Mieterhöhung mehr vorgenommen haben und Ihre Ausgangsmiete deshalb weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können Sie die Miete auch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) erhöhen.

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB darf die Jahresmiete um maximal 8 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Die Monatsmiete steigt also um 1/12 dieser 8 Prozent.

Rechenbeispiel: Die Modernisierungskosten liegen bei 15.000 €. Davon können Sie 8 Prozent, also 1.200 Euro, auf die Jahresnettokaltmiete aufschlagen. Das ergibt eine Mieterhöhung von 100 Euro im Monat.

Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach Modernisierung

Neben den bereits genannten rechtlichen Vorgaben gibt es noch eine weitere wichtige Regelung zu beachten: die Kappungsgrenze. Gemäß § 559 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von sechs Jahren nach einer Modernisierung maximal um 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Diese Regelung soll sicherstellen, dass Mieterhöhungen nach Modernisierung nicht zu stark ausfallen und die finanzielle Belastung für die Mieter begrenzt wird.

Angenommen, die Nettokaltmiete für Ihr Mietobjekt betrug vor der Modernisierung 10 Euro pro Quadratmeter. Gemäß den aktuellen Gesetzen und einer Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter, dürfen Sie die Miete nach der Modernisierung auf maximal 13 Euro pro Quadratmeter anheben.

Zusammenfassung

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist ein komplexes Thema, das sowohl für Vermieter als auch für Mieter viele Fragen aufwirft. Wichtig ist es, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen und sich im Zweifelsfall rechtzeitig Rat von Experten einzuholen. Eine transparente Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter ist unerlässlich, um Missverständnisse zu vermeiden und ein gutes Mietverhältnis zu gewährleisten.

Häufig gestellte Fragen zur Mieterhöhung nach Modernisierung

Grundsätzlich sind bauliche Veränderungen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen, die Energieeffizienz steigern oder den Wohnkomfort verbessern, als Modernisierungsmaßnahmen anzusehen. Dazu gehören beispielsweise der Einbau einer neuen Heizungsanlage, die Erneuerung der Fenster oder umfangreiche Renovierungsarbeiten. Diese Maßnahmen berechtigen Vermieter zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Gemäß § 559 BGB darf die Jahresmiete um maximal 8 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beträgt die maximal zulässige Mieterhöhung sogar nur 6 Prozent. Die Kosten der Modernisierung müssen dabei genau aufgeschlüsselt und dem Mieter transparent mitgeteilt werden.

Ja, gemäß § 559 Abs. 3 BGB gilt eine Kappungsgrenze. Innerhalb von sechs Jahren nach einer Modernisierung darf die Miete maximal um 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Diese Regelung soll sicherstellen, dass Mieterhöhungen nach Modernisierung begrenzt und die finanzielle Belastung für Mieter nicht zu hoch wird.

Grundsätzlich ist ein Widerspruch gegen eine Mieterhöhung nach Modernisierung möglich, allerdings nur aus bestimmten Gründen. Zum Beispiel, wenn die Modernisierungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden oder die angekündigte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich übersteigt. In solchen Fällen ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen.