Sie möchten die Miete für Ihre Immobilie erhöhen und stehen nun vor der Frage: Wann ist eine Mieterhöhung zulässig? Und was muss ich dabei beachten? Tatsächlich gibt es einige Vorgaben und Regelungen, die Sie im Blick haben müssen. In diesem Beitrag werden wir uns eingehend mit dem Thema Mieterhöhung befassen. Dabei erklären wir Ihnen, wie Sie am besten vorgehen, wenn Sie eine Mieterhöhung planen. Erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt und an welche Fristen Sie sich halten sollten.
Möglichkeiten für eine Mieterhöhung
In Deutschland gibt es bestimmte Bedingungen, die ein Vermieter erfüllen muss, um die Kaltmiete zu erhöhen. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 557 bis 561 geregelt. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass ein berechtigter Grund für die Mieterhöhung vorliegt. Typische Gründe können beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen oder eine ortsübliche Vergleichsmiete, die höher als die aktuelle Miete ist, sein. Daraus ergeben sich auch die Möglichkeiten, die Sie für eine Mieterhöhung haben.
- Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann entweder mit einem Mietspiegel oder durch Bezugnahme auf mindestens 3 Vergleichswohnungen begründet werden. Dabei müssen bestimmte Fristen und Kappungsgrenzen eingehalten werden.
- Mieterhöhung nach Modernisierung: Nach einer Modernisierung sind Vermieter ebenfalls dazu berechtigt, die Miete zu erhöhen. Jedoch gelten hierfür bestimmte Regelungen wie Ankündigungsfristen und Kappungsgrenzen.
- Staffel- und Indexmiete: Bei der Staffelmiete wird eine Mieterhöhung bereits im Voraus im Mietvertrag festgelegt. Bei der Indexmiete erfolgen automatische Mietsteigerungen gemäß des Verbraucherpreisindex.
- Erhöhung der Garagen- und Stellplatzmiete: Auch für Garagen und Stellplätze haben Sie die Möglichkeit die Miete zu erhöhen, je nachdem, ob sie separat vermietet werden oder Teil des Mietvertrags für die Wohnung sind.
Sonderfall Mietendeckel: In Gebieten mit einem Mietendeckel gelten besondere Regelungen für Mieterhöhungen.
Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete
Bevor Sie eine Mieterhöhung in Betracht ziehen, sollten Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig prüfen. So stellen Sie fest, ob bereits Regelungen zur Miethöhe und Mietsteigerung festgelegt sind. Fehlen solche Regelungen, gilt automatisch die ortsübliche Vergleichsmiete. Das bedeutet, Vermieter sind berechtigt die Miete zu erhöhen, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Etwa 80 Prozent aller Mieterhöhungen erfolgen nach diesem Prinzip. Wenn Sie eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen wollen, sollten folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Es liegt ein abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum vor.
- Im Mietvertrag gibt es keine Ausschlussklausel für Mieterhöhungen.
- Es wurde keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart.
- Es besteht keine Mietpreisbindung.
- Die Miete wurde seit mindestens 12 Monaten nicht erhöht.
- Sie können die Einhaltung der Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent in drei Jahren gewährleisten.
- Es liegt keine Mietüberhöhung und keine Sittenwidrigkeit vor.
Wenn Sie sich unsicher sind, wie hoch der Mietpreis für Ihre Immobile sein darf, nutzen Sie unsere Online-Mietpreisrechner. Dieses praktische Tool ermöglicht es Ihnen, den Mietpreis schnell und zuverlässig zu ermitteln, was Ihnen Zeit und Geld spart.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt anhand des Mietspiegels der entsprechenden Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet. Es ist wichtig zu beachten, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete genau auf den Stadtteil oder die Ortschaft beziehen muss, in der sich die Mietwohnung befindet. Der Mietspiegel eines Nachbarortes kann nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden; es sei denn, dies ist ausdrücklich von der Gemeinde so beschlossen worden. Gemeinden und Städte müssen ihre Mietspiegel alle zwei bzw. vier Jahre aktualisieren, daher sollten Vermieter den aktuellen Mietspiegel regelmäßig überprüfen.
Den aktuellen Mietspiegel Ihrer Region finden Sie beispielsweise auf der kostenlosen Mietspiegel-Landkarte von Vermieterwelt.
Für einen genauen Mietvergleich müssen das Baujahr der Immobilie, die Lage, die Größe der Wohnung und die Ausstattung bekannt sein. Auch etwaige Modernisierungen, die den Wert der Wohnung und die zu erwartende Miete erhöhen können, fließen in die Berechnung mit ein. Ein Beispiel, wie sie die ortsübliche Vergleichsmiete konkret bestimmen, finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Mietpreis berechnen“.
Vergleichswohnungen
Wenn kein Mietspiegel vorliegt, kann eine Mieterhöhung durch die Benennung von drei Vergleichswohnungen begründet werden. Auch wenn ein Mietspiegel vorhanden ist, können Sie die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen. Im Streitfall wird das Gericht aber den qualifizierten Mietspiegel heranziehen oder, wenn es diesen nicht gibt, sondern z.B. nur einen einfachen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten.
Bei diesem Verfahren wählen Sie mindestens drei Wohnungen aus, die in Lage, Größe und Ausstattung Ihrer Wohnung ähnlich sind. Sind die Mieten dieser Vergleichswohnungen höher, kann eine Erhöhung gerechtfertigt werden. Die niedrigste Miete unter den Vergleichswohnungen bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete, bis zu der erhöht werden darf.
Es ist wichtig, die Vergleichswohnungen genau zu benennen. Dem Mieter müssen die Adresse sowie ein Dokument über die aktuelle Miete und Ausstattung der Vergleichswohnungen vorgelegt werden. Ein Anspruch auf eine Besichtigung der Vergleichswohnungen besteht jedoch nicht.
Die Vergleichswohnungen müssen aktuell vermietet sein.
Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung beachten
Wichtig ist, dass die Mieterhöhung innerhalb der gesetzlich festgelegten Kappungsgrenze bleibt. Die Kappungsgrenze beträgt in der Regel 20 Prozent über der aktuellen Miete. In einigen Städten mit einem angespannten Mietmarkt liegt sie bei 15 Prozent. Die Grenze soll Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen schützen.
In der Regel wird die Nettomiete als Berechnungsgrundlage herangezogen, wobei einige Vermieter zusätzlich einen Abschlag für Schönheitsreparaturen berechnen. Dieser Abschlag muss im Mietvertrag festgelegt sein und wird von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete abgezogen.
Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Eine umfassende Modernisierung bedeutet zunächst hohe Kosten für den Vermieter, bietet jedoch langfristige Vorteile. Seit dem 01.01.2019 können Vermieter bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Auch Mieter profitieren durch verbesserte energetische Bedingungen von einer guten Wohnqualität, da beispielsweise die Stromkosten sinken.
Eine moderate Erhöhung der monatlichen Miete lässt sich daher für beide Seiten gut rechtfertigen und ist nach einer Modernisierung rechtlich zulässig. Vermieter müssen bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung dabei folgende Anforderungen beachten:
- Schriftliche Ankündigung: Die Modernisierungsmaßnahmen müssen schriftlich mit einer Frist von drei Monaten, idealerweise per Einschreiben, angekündigt werden.
- Mietminderung: Unter bestimmten Umständen darf der Mieter während der Modernisierung die Miete mindern, etwa bei eingeschränkter Nutzbarkeit der Wohnung oder besonderen Belastungen durch Baulärm.
- Berücksichtigung der Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete nur um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden oder um zwei Euro pro Quadratmeter, wenn die Miete vorher unter sieben Euro pro Quadratmeter lag.
Die Nichteinhaltung der Ankündigungsfrist und Kappungsgrenze kann zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen. Wichtig ist das Wort “kann”. Denn nach § 559b Abs. 2 verlängert sich lediglich die Frist, ab der die Mieterhöhung wirksam wird.
Sonderfall: Mehrere Mieterhöhungen pro Jahr
Die Frist von 15 Monaten zwischen zwei Mieterhöhungen gilt nur für Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei kürzlichen Modernisierungsmaßnahmen entfällt diese Frist. In diesem Fall kann die Miete kurz nach der ersten Erhöhung erneut angehoben werden.
Mieterhöhung mit der Staffelmietvereinbarung
Die Staffelmiete, definiert im § 557a BGB, ist eine spezielle Form der Mietvereinbarung. Hier steigt die Miete von Jahr zu Jahr um einen festgelegten Betrag, zum Beispiel um 50 Euro pro Monat. Die Staffelmiete wird im Mietvertrag festgelegt und die Erhöhungen werden in Euro angegeben. Die Miete erhöht sich dann zu den im Mietvertrag festgelegten Zeitpunkten automatisch um den vereinbarten Betrag.
Bei einer Staffelmiete darf die Miete über der Kappungsgrenze und der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das bedeutet, die Miete darf über einen Zeitraum von drei Jahren um mehr als 20 Prozent steigen.
Beachten Sie, dass bei der Staffelmiete die Vorschriften der Mietpreisbremse gelten, wenn sich Ihr Standort in einem angespannten Wohnungsmarkt befindet. Berücksichtigen Sie außerdem die Bereiche Mietwucher und Sittenwidrigkeit.
Wenn Sie eine Staffelmiete vereinbart haben, dürfen Sie keine zusätzlichen Mieterhöhungen vornehmen.
Indexmietvereinbarung
Die Indexmiete, definiert im § 557b BGB, wird häufig bei gewerblich genutztem Wohnraum angewandt. Anders als bei anderen Mietformen erfolgen hier automatische Mietsteigerungen gemäß des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index, steigt die Miete – und umgekehrt. Zwischen den Erhöhungen müssen jeweils zwölf Monate liegen, aber Sie können das Verfahren vorzeitig ankündigen, damit die erste erhöhte Mietzahlung direkt nach zwölf Monaten beginnt.
Sie haben die Verpflichtung, das Verfahren anzukündigen und müssen dem Mieter mitteilen, wie sich der Index in letzter Zeit verändert hat. Die Zustimmung des Mieters ist für diese Anpassung nicht erforderlich, denn sie ist gesetzlich geregelt. Da der Verbraucherpreisindex die Grundlage bildet, sind Streitigkeiten selten.
Wenn der Verbraucherpreisindex sinkt, kann der Mieter jedoch auch eine Mietminderung verlangen. Die Indexmiete ist besonders vorteilhaft, wenn Ihre Basismiete bereits hoch ist und Sie sie an den Index anpassen können. Modernisierungsumlagen sind nur in Ausnahmefällen zulässig.
Garagen- oder Stellplatzmiete erhöhen
Um die Miete für Garagen oder Stellplätze zu erhöhen, sollten Sie zunächst prüfen, ob es dafür einen separaten Mietvertrag gibt oder ob sie zusammen mit der Wohnung vermietet werden.
Liegt ein separater Mietvertrag für die Garage oder den Stellplatz vor, können Sie die Miete auf drei Wegen erhöhen:
- Vereinbarung: Sie können dem Mieter vorschlagen, die Miete zu erhöhen, und wenn dieser zustimmt, ist die Erhöhung wirksam.
- Vergleichsmieten: Sie können die Erhöhung mit drei vergleichbaren Garagen oder Stellplätzen begründen, um Ihre Argumentation zu stärken.
- Änderungskündigung: Da Garagen und Stellplätze nicht als Wohnraum gelten, können Sie gemäß § 580a BGB den Vertrag kündigen und dem Mieter ein neues Angebot mit erhöhter Miete machen.
Ist die Anmietung der Garage oder des Stellplatzes im Mietvertrag enthalten, können sie bei einer Mieterhöhung wie folgt verfahren:
- Vereinbarung: Sie können im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 557 BGB die Miete für die Garage oder den Stellplatz erhöhen.
- Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Wenn Sie eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete in der Wohnung durchführen, können Sie die Miete für Garagen und Stellplätze gemäß dem Mietspiegel oder mit Vergleichswohnungen begründen.
Mieterhöhung durchsetzen
Wenn Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen begründen können, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen und Tipps beachten, um es korrekt durchzuführen. Dazu gehört unter anderem die richtige Formulierung, die Einhaltung von Fristen und die Angabe der Erhöhung in Euro. Außerdem muss der Mieter dem Ganzen zustimmen.
Voraussetzungen, um ein Mieterhöhungsverlangen erfolgreich durchzusetzen, sind:
- Schriftliche Ankündigung: Die Mieterhöhung muss schriftlich und unter Angabe der Gründe angekündigt werden. Die Ankündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate.
- Angabe der neuen Miete: Der Vermieter muss in seiner schriftlichen Ankündigung auch die neue Miete nennen.
- Formelle Anforderungen: Die Mieterhöhung muss formell den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Dazu gehört unter anderem die Nennung des Stichtags, ab dem die neue Miete gelten soll.
- Zustimmung des Mieters: Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Wenn der Mieter nicht zustimmt, kann der Vermieter eine Klage vor dem zuständigen Amtsgericht einreichen. Ohne die Zustimmung des Mieters ist eine Mieterhöhung nicht wirksam.
Es ist wichtig zu beachten, dass es weitere spezifische Regelungen und Ausnahmen geben kann, je nach den Umständen des Einzelfalls und dem geltenden Mietrecht. Es wird empfohlen, im Zweifelsfall einen Experten zu konsultieren.
Zusammenfassung
Zusammengefasst gelten folgende Bedingungen für Mieterhöhungen:
- Die Erhöhung darf sich über einen Zeitraum von drei Jahren auf maximal 20 Prozent (in einigen Städten 15 Prozent) belaufen.
- Die Ankündigung der Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen, idealerweise per Einschreiben, um rechtlich abgesichert zu sein.
- Es müssen geltende Fristen eingehalten werden, und die Gründe für die Mieterhöhung (z.B. Anpassung an die Vergleichsmiete) müssen angegeben werden.
- Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen, und eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung angekündigt werden.
- Nach Erhalt der Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit, das Mietverhältnis zu kündigen oder Einspruch einzulegen.
- Die Zustimmung des Mieters ist grundsätzlich erforderlich; es sei denn, es gibt rechtliche Gründe, die dagegensprechen.
Es ist wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten und das Mieterhöhungsverlangen sorgfältig vorzubereiten, um ein gutes Mietverhältnis aufrechtzuerhalten und rechtliche Konflikte zu vermeiden.
