Als Vermieter riskieren Sie eine Mietminderung, wenn die Mietsache bei der Übergabe einen Mangel aufweist oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Diese Minderung kann im schlimmsten Fall bis zu 100 Prozent des Mietpreises betragen. Daher ist es ratsam, sich im Voraus über die Möglichkeiten einer Mietminderung zu informieren, wenn der Ist-Zustand der Wohnung vom Soll-Zustand abweicht. Finden Sie heraus, unter welchen Umständen ein Mieter berechtigt ist, eine Mietkürzung zu verlangen, und welche Schritte Sie gegebenenfalls dagegen unternehmen können.
Mietminderung: Gründe
Ihr Mieter kann eine Mietminderung gemäß § 536 BGB geltend machen, wenn die Mietsache bei Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist oder während der Mietzeit ein Mangel auftritt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt. In solchen Fällen hat der Mieter das Recht auf eine angemessene Mietkürzung.
Eine Mietminderung seitens des Mieters setzt das Vorhandensein eines Mangels voraus, der eine nachteilige Abweichung des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand darstellt. Das beinhaltet auch Mängel, die die Gesundheit gefährden können.
Allerdings darf der Mieter nicht jeden Mangel als Grund anführen, um die Miete zu kürzen. Der Mangel muss die Nutzbarkeit wesentlich beeinträchtigen oder zumindest reduzieren. Wenn der Mieter es dem Vermieter unmöglich macht, den gemeldeten Mangel zu beheben, ist eine Mietminderung unzulässig. In den meisten Fällen ist es erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung inspiziert, um den Mangel festzustellen.
Eine Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein und muss nicht erst angekündigt werden. Nur der Mangel muss dem Vermieter angezeigt werden, damit dieser die Möglichkeit hat, den Mangel zu beseitigen.
Mietminderung wegen Baulärm
Ihr Mieter hat das Recht, eine Mietminderung wegen Baulärms geltend zu machen, wenn die hohe Lärmbelästigung die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Die Höhe der Mietkürzung hängt dabei vom konkreten Fall ab. Verschiedene Gerichtsurteile zur Mietminderung können als Orientierung dienen.
In einigen Fällen ist der Mieter jedoch verpflichtet, eine gewisse Baubelästigung zu tolerieren, je nach den Umständen. Zum Beispiel kann dies der Fall sein, wenn während energetischer Sanierungsarbeiten Lärm entsteht. In solchen Fällen muss der Mieter möglicherweise bis zu drei Monate lang Baulärm hinnehmen.
Wenn Ihr Mieter trotzdem die Miete kürzt, ohne dass dies gerechtfertigt ist, ist dies rechtswidrig, und als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, dies zu akzeptieren. Ebenso ist eine Mietminderung unwirksam, wenn der Mieter es versäumt hat, zuvor mit Ihnen als Vermieter das Gespräch zu suchen.
Mietminderung aufgrund eines Wasserschadens
Die Verantwortlichkeit für einen Wasserschaden in der Wohnung ist entscheidend, wenn es um eine Mietminderung geht. Ist der Mieter für den Wasserschaden verantwortlich, kann er keine Mietminderung geltend machen.
Ein Beispiel hierfür ist, wenn die Waschmaschine undicht ist und die Wohnung infolgedessen überflutet wird. In einem solchen Fall trägt der Mieter die Verantwortung und hat daher kein Recht auf eine Mietminderung.
Selbst wenn der Mieter Maßnahmen veranlasst hat, die zu Feuchtigkeitsschäden führen, ist eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens ungültig. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter im Auftrag des Mieters handelt.
Nur wenn der Mieter unschuldig am Wasserschaden ist, muss der Vermieter eine Mietminderung akzeptieren. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Wasser durch die Außenwände in die Mietsache eindringt.
Bei Feuchte im Keller handelt es sich um einen Sachmangel. Bei älteren Immobilien ist es oft unrealistisch aufgrund dessen eine Mietminderung zu verlangen, da die Mieter in der Regel bei Vertragsabschluss darüber informiert werden.
Ausnahmefall: Hochwasser
Auch bei Hochwasser ist der Grund für eine Mietminderung begrenzt, da laut einem Urteil des BGH vom 9. Dezember 1970 (Aktenzeichen VIII ZR 149/69) kein Mangel vorliegt, der vom Vermieter verursacht wurde. Ungewöhnliche Wetterbedingungen, die kaum vorhersehbar sind, werden als Ursache angesehen.
Es sieht anders aus, wenn sich die Immobilie in einem hochwassergefährdeten Gebiet befindet oder der Vermieter bauliche Veränderungen vornimmt, die einen solchen Schaden begünstigen. Die Höhe der Minderung hängt von der Beeinträchtigung der Wohnraumnutzung ab.
Wenn Wasser regelmäßig in die Wohnung eindringt, hat Ihr Mieter das Recht, eine dauerhafte Mietminderung zu verlangen.
Mietminderung bei einem Heizungsausfall
Ein Heizungsausfall ist ein ernstzunehmender Mangel, der erhebliche Auswirkungen auf die Wohnqualität hat. In solchen Fällen ist der Mieter berechtigt, eine Mietminderung zu verlangen, die bis zu 50 Prozent der Miete betragen kann. Wenn eine defekte Heizung im Winter die Wohnung unbewohnbar macht, kann die Miete laut einem Urteil des LG Berlin (Aktenzeichen 65 S 70/92) sogar um 100 Prozent gekürzt werden.
Sollte die Heizung für eine längere Zeit außer Betrieb sein, kann der Mieter gezwungen sein, alternative Heizungsmöglichkeiten zu nutzen, wie etwa tragbare Heizgeräte oder elektrische Heizungen. Diese zusätzlichen Kosten könnten dem Vermieter in Rechnung gestellt werden.
Es ist wichtig, dass der Mieter den Vermieter umgehend über den Heizungsausfall informiert und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Problems setzt. Der Vermieter hat generell die Verantwortung, den Mangel so schnell wie möglich zu beheben, um den normalen Wohnkomfort wiederherzustellen.
Mietminderung wegen Schimmelbefall
Schimmelbefall in der Wohnung ist nicht nur ein ästhetisches Problem, sondern kann auch ernsthafte gesundheitliche Risiken mit sich bringen. In solchen Fällen ist der Mieter berechtigt, eine Mietminderung wegen des Schimmels geltend zu machen.
Wie bei einem Wasserschaden ist auch bei Schimmelbefall die Verantwortlichkeit entscheidend. Der Mieter muss nachweisen, dass der Schimmelbefall nicht selbst verschuldet ist – beispielsweise durch falsches Lüften.
Ist die Ursache für den Schimmelfall nicht vom Mieter verschuldet, wie bei einer schlechte Bausubstanz oder einer unzureichenden Isolierung, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen.
Die Höhe der Mietkürzung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Ausmaß des Schimmelbefalls und den Auswirkungen auf die Wohnqualität. In der Regel kann der Mieter eine Minderung von bis zu 25 Prozent der Miete verlangen.
Es sei denn, die Wohnung ist aufgrund des Schimmelbefalls und der daraus resultierenden Gesundheitsgefährdung unbewohnbar. Dann müssen Sie als Vermieter mit einer Mietminderung von 80 bis 100 Prozent rechnen.
Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, den Schimmelbefall so schnell wie möglich zu beseitigen, um die Gesundheit und das Wohlbefinden des Mieters zu gewährleisten.
Mietminderung: So gehen Sie als Vermieter vor
Wenn ein Mieter die Miete kürzt, sollten Sie als Vermieter idealerweise wie folgt vorgehen:
Überprüfen Sie, ob der Grund für die Mietkürzung berechtigt ist.
- Ist der Schaden nur geringfügig oder besteht tatsächlich ein Grund für eine Mietminderung? Zu den geringfügigen Schäden oder Bagatellschäden zählen beispielsweise eine Tür, die nicht richtig schließt, oder ein tropfender Wasserhahn.
- Hat der Mieter den beanstandeten Zustand möglicherweise selbst verursacht? Dies kann beispielsweise durch falsches Lüften entstehen, was zur Bildung von Schimmel führt.
- War der Mangel bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorhanden? Wenn ja, macht der Mieter möglicherweise unberechtigterweise eine Mietminderung geltend.
Ein echter Grund für eine Mietkürzung liegt vor, wenn die Nutzung der Wohnung wesentlich eingeschränkt ist.
Überprüfen Sie, ob der Mieter die Mietminderung korrekt durchgeführt hat.
Mieter handeln korrekt, wenn sie dem Vermieter zuvor einen Mangel gemeldet haben. Dadurch hat der Vermieter die Möglichkeit, den gemeldeten Mangel zu überprüfen. Liegt beispielsweise eine Ruhestörung vor, sollte dem Schreiben ein Lärmprotokoll beigefügt sein.
Ist die Mietminderung berechtigt, sollten Sie den Schaden kurzfristig beheben.
- Bei Baulärm müssen Sie als Vermieter die Minderung akzeptieren, solange die Lärmbelästigung besteht. Je nach Situation können Sie Schadenersatz vom Verursacher einfordern.
- Wenn Sie die Höhe der Minderung für überzogen halten, sollten Sie den Mieter umgehend kontaktieren, um eine Einigung zu erzielen. Falls der Mieter nicht kooperiert, können Sie gerichtlich gegen die zu gering gezahlte Miete vorgehen.
- Wenn die Mietminderung formal nicht korrekt ist, widersprechen Sie dieser und fordern den Mieter schriftlich zur Nachzahlung auf. Begründen Sie den Widerspruch und setzen Sie eine Frist für die Zahlung. Wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt, können Sie rechtliche Schritte einleiten.
- Wenn der Mieter weiterhin uneinsichtig ist, sollten Sie gerichtlich gegen ihn vorgehen und eine Nachzahlung der ausstehenden Beträge fordern. Sie können auch ohne vorherige Mahnung klagen, wenn der Mieter in Verzug ist.
Wenn Ihr Mieter eine Mietminderung einfordert, ist es generell ratsam, sich von Mietrecht-Experten beraten zu lassen. Kontaktieren Sie uns gerne mit Ihrem Anliegen!
Sonderfall: Rückwirkende Mietminderung
In der Regel gilt: Was einmal gezahlt ist, ist gezahlt. Eine Mietminderung kann nur für die Zukunft erfolgen. Eine rückwirkende Mietminderung ist folglich nicht zulässig.
Es gibt jedoch Ausnahmen. Zum Beispiel, wenn Ihr Mieter Ihnen einen Mangel meldet, aber gleichzeitig ankündigt, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. In diesem Fall behält der Mieter sein Recht darauf, die Miete rückwirkend zu kürzen.
Auch wenn ein Mieter davon ausgeht, dass Sie der Mietminderung zustimmen und trotzdem weiterhin die volle Miete zahlt, kann eine rückwirkende Mietminderung vorgenommen werden.
Orientierungshilfe Mietminderungstabelle
Wenn Sie sich unsicher sich, um wie viel Prozent Ihr Mieter die Miete kürzen darf, bietet die Mietminderungstabelle eine hilfreiche Orientierung. Sie ist im Wesentlichen eine inoffizielle Zusammenstellung verschiedener Gerichtsurteile zum Mietrecht und kklärt Fragen darüber, wie hoch die Bruttomiete gemindert werden kann. Die Bruttomiete umfasst neben den eigentlichen Mietkosten auch sämtliche Nebenkosten.
Die Prozentwerte in der Mietminderungstabelle können je nach Schweregrad des Mangels, anderen Faktoren und dem zuständigen Gericht variieren. Daher dient die Mietminderungstabelle lediglich als Orientierungshilfe für die allgemeine Höhe der Mietminderung.
Grund für die Mietminderung | Höhe der Mietminderung |
Wohnung ist unbewohnbar, z.B. durch Heizungsausfall im Winter | Mietminderung um 100 Prozent |
Erhebliche Beeinträchtigung, z.B. durch Wasserschaden oder Befall von Ratten | Mietminderung um 80 Prozent |
Mittlere Beeinträchtigung, z.B. Lärm aufgrund von Bauarbeiten im Haus | Mietminderung um 50 Prozent |
Geringe Beeinträchtigung, z.B. defekter Fahrstuhl oder Hundekot im Treppenhaus | Mietminderung um 20 Prozent |
Anmerkung: Diese Tabelle ist nicht vollständig und zeigt nur die Abstufungen mit Beispielen auf.
Zusammenfassung: So sollten Sie sich als Vermieter verhalten
Eins steht fest: Wenn Ihre Wohnung Mängel aufweist, die die Wohnqualität beeinträchtigen, haben Mieter das Recht, eine Mietminderung geltend zu machen. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß des Mangels und dessen Auswirkungen auf die Wohnqualität ab.
Es ist jedoch wichtig, dass Mieter Ihnen die Mängel rechtzeitig und schriftlich mitteilen und Ihnen eine angemessene Frist zur Behebung geben, bevor sie die Miete kürzen. Sonst ist die Mietminderung rechtlich nicht zulässig.
Als Vermieter ist es wichtig, die Mängelanzeige des Mieters ernst zu nehmen und den Mangel so schnell wie möglich zu beheben, um weitere Konflikte zu vermeiden. Dokumentieren Sie am besten sämtliche Absprachen, so haben Sie bei eventuell auftretenden Streitigkeiten immer einen Beleg zur Hand.
Häufige Fragen zur Mietminderung
Als Vermieter sollten Sie die Mängelanzeige des Mieters ernst nehmen und den Mangel so schnell wie möglich beheben. Falls dies nicht möglich ist, sollten Sie versuchen, eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter zu finden.
Nein, eine Mietminderung ist ein gesetzlich verankertes Recht des Mieters und kann nicht als Grund für eine Kündigung seitens des Vermieters herangezogen werden.
Als Vermieter können Sie gegen eine unberechtigte Mietminderung Widerspruch einlegen und den Mieter zur Nachzahlung auffordern. Falls der Mieter nicht zahlt, können rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Ja, falls Sie die Mängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen, kann der Mieter die Miete selbstständig mindern.