Wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten, stehen Sie zunächst vor der Frage, wie Sie den Mietpreis berechnen. Dabei ist es wichtig, dass die Miete nicht nur die laufenden Kosten der Immobilie deckt, sondern auch Rücklagen für Investitionen und Reparaturen ermöglicht. Sie dürfen auch nicht außer Acht lassen, dass der Mietpreis den gesetzlichen Bestimmungen entspricht und eine erfolgreiche Vermietung ermöglicht. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie als privater Vermieter den Mietpreis richtig kalkulieren können.
Darum ist die Mietpreisberechnung so wichtig
Die Berechnung des Mietpreises stellt private Vermieter oft vor Herausforderungen, die durch die allgemeine Wettbewerbssituation, individuelle Renditewünsche und die Suche nach solventen Mietern verschärft werden. Das Ziel vieler Vermieter sind langfristige und reibungslose Mietverhältnisse. Um dieses Ziel zu erreichen, ist die korrekte Mietpreisberechnung entscheidend.
Denn eine überhöhte Miete kann zu längerem Leerstand führen, was mit entsprechenden Mietverlusten einhergeht. Ein zu hoher Mietpreis könnte auch eine erhöhte Fluktuationsrate nach sich ziehen.
Auf der anderen Seite kann ein zu niedrig angesetzter Mietpreis dazu führen, dass Sie Ihre laufenden Kosten nicht decken können. Daher ist es wichtig, den Mietpreis sorgfältig zu kalkulieren.
Es ist wichtig, im Mietvertrag genau festzuhalten, was im Mietpreis enthalten ist und was als Nebenkosten separat zu zahlen ist.
Gesetzliche Vorgaben für die Mietpreisberechnung
Wenn Vermieter den Mietpreis für ihre Wohnung kalkulieren möchten, müssen Sie verschiedene Faktoren berücksichtigen. Neben den eigenen Vorstellungen über die Höhe des Mietpreises und den Marktbedingungen gibt es vor allem gesetzliche Vorgaben, die zu beachten sind. Diese Vorgaben umfassen:
- Die Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Die Miete darf maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, es sei denn, es gibt spezifische Ausnahmen. Bei einer Miete, die 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, handelt es sich um strafbaren Mietwucher.
- Mögliche regionale Mietpreisbremsen: Die Miete darf nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, falls eine regionale Mietpreisbremse wirksam ist.
Ortsübliche Vergleichsmiete als Richtwert
Um den Mietpreis für Ihre Wohnung korrekt zu ermitteln, sollten Sie deswegen zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen. Dazu können Sie den aktuellen Mietspiegel heranziehen. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die durchschnittlichen Mietpreise in einer Stadt oder Region.
Im Mietspiegel werden typische Mietpreise für verschiedene Arten von Wohnungen tabellarisch aufgeführt. Ein detailliert aufgeschlüsselter Mietspiegel enthält auch die Höhe von Ab- und Zuschlägen für beispielsweise:
- Art des Gebäudes
- Ausstattung von Küche und Bad
- Heizungsanlage
- Qualität von Türen und Böden
- Vorhandene Schallisolierung
- Wärmeisolierungen
Insgesamt soll der Mietspiegel dazu beitragen, eine ausgewogene Beziehung zwischen Mietern und Vermietern zu fördern und Streitigkeiten über Mietpreise zu vermeiden.
Den Mietspiegel stellen Gemeinde- oder Stadtverwaltungen oftmals kostenfrei auf ihrer Webseite zur Verfügung. Den Mietspiegel können Sie auch bei Online-Plattformen, wie beispielsweise auf der Mietspiegel Landkarte von vermieterwelt.de, nachschlagen.
Beispiel: Ortsübliche Vergleichsmiete berechnen
Wie Sie den Mietpreis für einen Wohnung mit Hilfe des Mietspiegels berechnen können, veranschaulichen wir im folgenden Beispiel für eine Wohnung in Stuttgart. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung müssen das Baujahr des Gebäudes, die Größe, die Ausstattung sowie die Lage der Wohnung bekannt sein. Dann können Sie in drei Schritten vorgehen:
Schritt 1: Grundwert ermitteln
Im ersten Schritt wird anhand des Baujahres des Gebäudes und der Wohnfläche (in Quadratmetern) mit Hilfe des qualifizierten Mietspiegels ein Grundwert ermittelt.
- Baujahr Ihrer Wohnung: 2002
- Wohnfläche: 75 m²
Hier ergibt sich laut qualifiziertem Mietspiegel für 2023/2024 für Stuttgart ein Grundwert von 9,45 Euro pro Quadratmeter.
Schritt 2: Zu- und Abschläge bestimmen
Anschließend werden Zu- und Abschläge bestimmt. Wir nehmen an, Ihre Wohnung liegt zentral und verfügt über folgende Ausstattungsmerkmale:
- Lage Mitte 1: + 0,76 Euro/m
- Handtuchwärmer im Bad: + 0,62 Euro/m
- Fußbodenheizung: + 0,75 Euro/m
- Parkett: + 0,45 Euro/m
- Hochhaus: – 0,54 Euro/m
Schritt 3: Mietpreis berechnen
Die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich nun als Summe aus dem Grundwert und den Zu- und Abschlägen.
Grundwert laut Mietspiegel: 9,45 Euro/m²
Summe Zuschläge: + 2,85 Euro/m²
Abzüge: – 0,54 Euro/m²
Gesamt: 11,76 Euro/m²
Multipliziert mit 75 Quadratmetern ergibt sich eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 882 Euro für Ihre Wohnung in Stuttgart. Diesen Wert können Sie als Basis für Ihr Mietpreisberechnung nutzen.
Mietpreisbremse beachten
In Ballungsgebieten, in denen der Wohnungsmarkt oft angespannt ist, wurde eine Mietpreisbremse eingeführt. Bei Neuvermietungen dürfen Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens zehn Prozent überschreiten. Deswegen sollten Vermieter bei der Berechnung des Mietpreises für ihre Immobilie immer überprüfen:
- Besteht eine Mietpreisbremse?
- Gelten für meine Immobilie Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Für das oben genannte Beispiel bedeutet das: In Stuttgart gilt seit dem 4. Juni 2020 eine Mietpreisbremse. Da die ortsübliche Vergleichsmiete 11,76 Euro beträgt, können Sie maximal 10 Prozent (also 1,18 Euro) hinzuaddieren. Das bedeutet, die Nettokaltmiete für Ihre Immobilie darf 12,94 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen.
Die Mietpreisbremse zielt auf angespannte Mietmärkte ab und hat normalerweise eine Gültigkeitsdauer von bis zu fünf Jahren. Es ist ratsam, regelmäßig zu überprüfen, ob die Mietpreisbremse noch in Kraft ist.
Weitere Faktoren zur Berechnung des Mietpreises
Wenn Sie den Mietpreis für Ihre Immobilie festlegen möchten, sollten Sie neben den gesetzlichen Rahmenbedingungen noch weitere Faktoren einbeziehen. Hierzu gehören beispielsweise:
- Verkehrsanbindung
- Nahversorgung
- Lage der Wohnung im Gebäude
- Abstellflächen und -räume sowie Abstellflächen für Fahrräder und Kinderwagen
- Helligkeit
- Aussicht
- Hellhörigkeit
- Tageslicht im Badezimmer
- Barrierefreiheit der Wohnung
Zudem spielt eine Rolle, wie die Nachfrage auf dem Markt ist. Es ist sinnvoll, Immobilienportale nach ähnlichen Angeboten zu durchsuchen, um einen guten Überblick über den Mietpreis auf dem Markt zu bekommen.
Vermeiden Sie unerwartete Überraschungen bei der Festlegung des Mietpreises, indem Sie als Vermieter von unserem Online-Mietpreisrechner Gebrauch machen. Dieses praktische Tool ermöglicht es Ihnen, den Mietpreis schnell und zuverlässig zu ermitteln, was Ihnen Zeit und Geld spart.
Sonderfall: Möblierte Wohnung vermieten
Für eine möblierte Wohnung können Vermieter eine höhere Miete verlangen als für eine unmöblierte Wohnung. Denn die vorhandenen Möbel erhöhen den Nutzwert für den Mieter. Die Höhe des Mietzuschlags hängt vor allem vom Zustand des Mobiliars ab. Da möblierte Wohnungen in der Regel zeitlich begrenzt vermietet werden und die Abnutzung der Möbel schwer kalkulierbar ist, wird oft bereits eine höhere Grundmiete angesetzt.
Ein gängiges Berechnungsmodell für den Mietpreis einer möblierten Wohnung ist das Berliner Modell. Nach diesem Modell dürfen Vermieter zwei Prozent des Zeitwerts des Mobiliars auf die Monatsmiete aufschlagen.
Wenn Sie neue Möbel für eine Wohnung kaufen, die in Summe 10.000 Euro wert sind, können Sie bei der Erstvermietung einen Zuschlag von 200 Euro pro Monat verlangen (= zwei Prozent von 10.000 Euro). In den folgenden Jahren verringert sich der Zuschlag entsprechend der restlichen Nutzungsdauer der Möbel.
Berechnungsformel: Um den aktuellen Zeitwert zu berechnen, teilen Sie den ursprünglichen Anschaffungspreis durch die Gesamtnutzungsdauer und multiplizieren das Ergebnis mit der verbleibenden Nutzungsdauer.
Nehmen wir an, dass die verbleibende Nutzungsdauer der Möbel sechs Jahre beträgt. 10.000 Euro geteilt durch 10 Jahre ergibt 1.000 Euro pro Jahr. Multipliziert mit den verbleibenden 6 Jahren ergibt dies einen aktuellen Zeitwert von 6.000 Euro.
Als Vermieter können Sie selbst entscheiden, ob Sie den Zuschlag für das bereitgestellte Mobiliar im Mietvertrag ausweisen.
Versteuerung der Mieteinnahmen
Sie sind gesetzlich verpflichtet, Einnahmen aus vermieteten Immobilien in Ihrer Einkommenssteuererklärung anzugeben. Allerdings können Sie als Vermieter auch verschiedene Ausgaben, wie zum Beispiel Modernisierungen und Sanierungen, als Werbungskosten geltend machen, um Ihre Steuerlast zu senken.
Es empfiehlt sich, in steuerlichen Angelegenheiten einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, um Ihre Rechte und Pflichten vollständig zu verstehen und von möglichen Steuervorteilen zu profitieren.
Mieteinnahmen werden gemäß § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) als Einkünfte betrachtet und sind daher steuerpflichtig. Wenn Sie Gewinne aus Mieteinnahmen erzielen, müssen diese in Ihrer Steuererklärung angegeben werden.
Verluste durch Vermietung können Ihre steuerpflichtigen Einnahmen reduzieren, was zu einem niedrigeren Steuersatz führt. Neben der Kaltmiete zählen auch Nebenkosten zu den Einnahmen, während alle Ausgaben, die Ihnen als Vermieter entstehen, als Werbungskosten abgezogen werden können, mit Ausnahme von Rücklagen für spätere Instandhaltungsmaßnahmen.
Es gibt einen jährlich veränderlichen Freibetrag für Mieteinnahmen. Für das Jahr 2024 liegt dieser Freibetrag bei 11.604 Euro. Wenn Ihre Mieteinnahmen unter diesem Betrag liegen, sind Sie als Vermieter von Steuern befreit.
Zusammenfassung
Um als Vermieter die angemessene Miete festzulegen, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Dazu gehört insbesondere die Orientierung am ortsüblichen Mietspiegel, um Streitigkeiten aufgrund überhöhter Mietpreise zu vermeiden. Bei der Berechnung spielen auch Faktoren wie die Lage, der Zustand und die Ausstattung der Immobilie eine entscheidende Rolle. Informieren Sie sich immer über den aktuell geltenden Mietspiegel, bevor Sie den Mietpreis für Ihre Immobilie berechnen.