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Mietzahlung in Verzug: Rechtliche Aspekte und Handlungsmöglichkeiten für Vermieter

Als Besitzer einer Immobilie, die vermietet wird, können Sie von Ihren Mietern eine regelmäßige Mietzahlung verlangen. Bei Neuvermietungen ist es außerdem üblich, dass Vermieter eine Mietkaution einfordern, um sich vor möglichen finanziellen Schäden zu schützen. Sollten Ihre Mieter die Miete wiederholt verspätet oder überhaupt nicht zahlen, haben Sie das Recht, sie zu mahnen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten.

Verhalten bei verspäteter Mietzahlung

In der Regel muss der Mieter die Miete im Voraus zahlen. Spätestens bis zum dritten Werktag des Monats sollte die Zahlung bei Ihnen eingehen – es sei denn, im Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart.

Es kann jedoch vorkommen, dass der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät. Bevor Sie als Vermieter rechtliche Schritte einleiten, ist es ratsam, zunächst das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen.

Wenn der Mieter nicht kooperativ ist, können Sie ihm eine Mahnung mit Zahlungsaufforderung schicken. Eine solche Abmahnung bei verspäteter Mietzahlung sollte die folgenden Informationen enthalten:

  • Namen aller im Mietvertrag genannten Personen
  • Begründung für die Mahnung
  • Nachweis über ausstehende Mietzahlungen
  • Fälligkeitsdatum, bis zu dem der Zahlungsrückstand ausgeglichen sein muss
  • Ankündigung einer möglichen Kündigung des Mietvertrags im Falle weiterer Zahlungsausstände
  • Unterschrift aller Vermieter (oder alternativ eine Vollmacht, das ein Vermieter den anderen vertreten kann)

Eine Abmahnung ist nur gültig, wenn sie diese Informationen enthält. Verschicken Sie die Mahnung am besten per Einschreiben an den Mieter.

Kündigung bei Mietrückstand?

Sie haben als Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter wiederholt die Miete verspätet zahlt und nach Abmahnungen weiterhin nicht kooperativ ist. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch unter § 543 Absatz 1 BGB geregelt.

Selbst bei einem Rückstand von nur zwei Monatsmieten und verstrichenen Mahnungen dürfen Sie die Kündigung aussprechen. Das gilt auch, wenn der Mieter nur einen Teil der Miete begleicht. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist aber nur dann möglich, wenn der Mieter mit einem “nicht unerheblichen Teil” der Miete in Verzug ist.

Ein Beispiel: Wenn der Mieter weder im März noch im April die Miete zahlt oder im März 50 Prozent und im April 30 Prozent begleicht, können Sie im April fristlos kündigen.

Darüber hinaus ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter insgesamt mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist, auch wenn er zwischendurch einen Teil der Miete zahlt.

Nehmen wir an, die monatliche Miete beträgt 1.200 Euro. Wenn der Mieter im Januar 800 Euro und im Februar 600 Euro zahlt, können Sie als Vermieter nicht kündigen, da der Rückstand nicht hoch genug ist. Zahlt der Mieter dann im März und April jeweils nur 400 Euro, beträgt der Rückstand insgesamt 2.600 Euro, also mehr als zwei Monatsmieten, und der Vermieter kann fristlos kündigen.

Der letzte Ausweg: Eine Räumungsklage

Wenn der Mieter trotz Kündigung die Wohnung nicht verlässt, kann eine Räumungsklage manchmal das einzige wirksame Mittel sein. Bevor es jedoch zu einer Räumungsklage kommt, sollten Sie als Vermieter versuchen, gerichtliche Schritte zu vermeiden und andere Maßnahmen zu ergreifen.

Wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht, ist es ratsam, als Vermieter zunächst eine angemessene Frist zu setzen und das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält und sich nicht gesprächsbereit zeigt, ermöglicht dies dem Vermieter, eine Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht einzureichen.

Vorbeugen mit der Mietzahlungsbestätigung

Um sich vor Mietverzug oder langwierigen rechtlichen Auseinandersetzungen zu schützen, können Vermieter von zukünftigen Mietern eine Mietzahlungsbestätigung verlangen. Auf diese Weise sichern Sie sich als Vermieter ab, dass die Miete bisher immer ordentlich gezahlt worden ist und Sie in Zukunft auch davon ausgehen können. Eine Garantie gibt es selbstverständlich nicht.

Um sich präventiv vor Mietbetrug zu schützen, empfehlen wir zusätzlich, dass Sie von zukünftigen Mietern folgende Unterlagen einholen:

  • Mieterselbstauskunft
  • Bonitätsauskunft
  • Referenzen von früheren Vermietern

Eigentümerwechsel: Wer bekommt die Miete?

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, bleiben Mietverhältnisse in der Regel bestehen und gehen auf den neuen Eigentümer über. Dies wird durch den Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” gemäß § 566 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt.

Wenn jedoch ein Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand ist, stellt sich die Frage, wem die ausstehende Miete gehört: dem früheren oder dem neuen Eigentümer?

Hier gilt das Prinzip der Fälligkeit: Mietforderungen, die vor dem Eigentumswechsel entstanden sind, gehören dem früheren Vermieter. Forderungen, die nach dem Eigentumswechsel entstanden sind, gehören dem neuen Vermieter.

Es ist wichtig zu beachten, dass für die Übertragung des Eigentums der Kaufvertrag und die Einigung über die Eigentumsübertragung nicht ausschlaggebend sind. Erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch tritt die maßgebliche Eigentumsübertragung in Kraft.

Um Ungerechtigkeiten bei Mietzahlungen zu vermeiden, sollte der zukünftige Eigentümer daher darauf bestehen, eine Regelung für einen internen Ausgleich im Mietvertrag festzuhalten.

Bleibt der Mietvertrag bei Todesfall bestehen?

Wenn ein Mieter plötzlich verstirbt, bleibt der Mietvertrag dennoch bestehen. Die Hinterbliebenen treten zunächst an die Stelle des Verstorbenen in das Mietverhältnis ein. Wenn der Mieter mit einem Ehe- oder Lebenspartner zusammengelebt hat, übernimmt dieser in der Regel den Mietvertrag.

Falls der Verstorbene allein im Mietvertrag steht, können volljährige Kinder oder andere Verwandte, die lange Zeit im Haushalt gelebt haben, in das Mietverhältnis eintreten.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Rangfolge wie folgt:

  1. Ehe- oder Lebenspartner
  2. Kinder
  3. Sonstige Verwandte oder verschwägerte Angehörige
  4. Andere Haushaltsangehörige

Wenn die Erben nicht ermittelt werden können, sollten Vermieter das Nachlassgericht kontaktieren. Die Erben haben dann einen Monat Zeit, um zu entscheiden, ob sie den Mietvertrag fortsetzen möchten. Selbst wenn sie sich für eine Kündigung entscheiden, müssen sie die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten.

Mietminderung bei Mängeln in der Wohnung

Wenn eine Wohnung Mängel aufweist, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern; allerdings nur, wenn er Mangel dem Vermieter bekannt ist.

Der Mieter muss den Mangel schriftlich melden und kann dann sein Recht auf “Miete unter Vorbehalt” geltend machen. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich in den §§ 536 und 536b des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Als Vermieter erhalten Sie eine angemessene Frist, um den Mangel zu beheben. Wenn der Mieter die Mängelanzeige unterlässt und Ihnen dadurch keine Möglichkeit zur Abhilfe gegeben wird, verliert der Mieter sein Recht auf Mietminderung.

Mängel, die vom Mieter selbst verursacht wurden, sind von der Mietminderung ausgeschlossen. Außerdem ist eine Mietminderung ungültig, wenn dem Mieter der Mangel bereits beim Einzug bekannt war.

Zusammenfassung: Mietzahlung

Als Vermieter sollten Sie einige rechtlichen Aspekte beachten in Bezug auf verspätete Mietzahlungen. Sie haben das Recht, eine Abmahnung auszusprechen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten, wenn die Miete nicht pünktlich gezahlt wird. Wenn sich ein Mieter trotz Mahnung weiterhin nicht an seine Zahlungsverpflichtungen hält, können Sie eine Kündigung aussprechen. Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie sich bei diesem Thema Unterstützung wünschen.